正しい建築会社の選び方
土地オーナー様にとって、大切な財産を扱う建築会社の選び方は大きなポイントです。
しかし今の時代、数多くある建築会社の中から、信頼できる建築会社を選ぶことは至難の業です。
ここでは、信頼できる建築会社を見極める、6つのチェックポイントをお伝えいたします。
1.市場調査をしっかり行う会社であるか
2.事業収支を的確に試算する会社であるか
3.将来の金利上昇を試算する会社であるか
4.返済期間を長期化しない会社であるか
5.一括借上げのリスクの説明をしてくれる会社であるか
6.建物を建てた後の管理を他社に投げない会社であるか
これから賃貸経営を考えている方は是非、ご覧ください。
1.市場調査をしっかり行う会社であるか
まず、建築会社を選ぶ重要ポイントとして、
・収支計画
・市場分析
この2項目を前向きに、きちんと行ってくれるかどうかです。
建築会社の都合ではなく、土地オーナー様の土地に合わせた活用方法を、提案してくれるかどうかに着目してみてください。
2.事業収支を的確に試算する会社であるか
賃貸経営において、家賃が全く変動しないことはまずありえません。
年数が経ち建物が古くなると、当然家賃設定は下がります。
多くの建築会社の営業マンは、自社の売り上げを伸ばすために、必死です。
なんとしてでも土地オーナー様に契約していただこうと、家賃下落の設定を行わずにシミュレーション結果をあまく見積もり、土地オーナー様に提示する営業マンも多くいます。
そうすることによって、家賃収入の収益性を高く見積もり、自社の商品価値を高く見せることができるのです。
一括借り上げシステムで計画するのであれば、特に気を付けなければいけません。
入居募集の家賃の設定は、建築会社側に権利があるので、家賃下落は数年後、数十年後に深刻な問題となってから気づくケースが多いです。
3.将来の金利上昇を試算する会社であるか
近年の金融緩和によって、ハードルの高かった不動産投資ローンの審査基準・金利などが依然と比べて借りやすくなりました。
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シミュレーション例 |
6000万を30年で借りた場合、金利が2%から3%に増えただけで,総支払差は1%の差額だけで1000万を超えます。借入年数が長ければ長いほど、その金利差による支払額も増えます。 |
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建設会社の営業マンが提示する、金利設定のパーセンテージには気を付けてください。
借入そのものは、決して悪いものではありません。
借入返済さえ終われば、大きなリスクはなくなります。
借入金返済後に、家賃が下がっても、修繕費がかかっても心配ありません。
家賃がそのまま収入となり、収入源が安定します。
4.返済期間を長期化しない会社であるか
営業マンが借入期間の設定を何年で提示するかチェックしてみてください。
借入限度額は、その建設予定の建物の収益性や土地オーナー様の収入や資産などにより算定します。
相続税対策を目的にした場合、相続財産から多額の債務控除ができ節税効果の高い、
自己資金・・・少ない方がよい
借入金・・・多い方がよい
とされ、借入金の返済期間は30～35年の長期にわたる設定が一般的でした。
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借入金額を3,000万円(金利3%)と設定した場合の返済期間別の金額表はこのようになります。 相続税対策のために返済期間を35年で設定した場合と、利益の短期回収のために返済期間を25年で設定した場合の、総返済金額の差は5,812,200円になります。 仮に35年の返済期間で借入した場合、築35年の建物に、利益を回収できるほどの物件価値はありません。 建物が古くなると家賃下落や修繕費、金利上昇などの不安要素が増大し、利益が回収できないリスクが高まります。 |
先の読めないこの時代に、借入期間の長期化には大きな危険が伴います。
私たちは、長期に渡るリスクを回避するために、短期回収を一番と考えています。
短期間で返済が終わるため、その後の家賃収入はすべて土地オーナー様の収益となり、将来の老後の生活資金源として最適です。
5.一括借上げのリスクの説明をしてくれる会社であるか
賃貸経営において、土地オーナー様が一番頭を悩ませる問題は空室問題ではないでしょうか?
『一括借り上げ』はサブリースとも呼ばれます。
アパートマンションを建てた後に、管理会社が家賃を決まった期間保証すること。
管理会社が入居斡旋を行うので、土地オーナー様は入居率に関わらず一定の賃料を受け取ることができます。
一括借り上げは、賃貸経営を考える土地オーナー様には夢のような話かもしれません。
しかし、一括借り上げにも落とし穴があります。
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一括借り上げのトラブルの中で、最も多いのが家賃下落に関するものです。
建物が古くなり修繕費用が発生すると同時に、家賃下落が起こると収支計画もおおきく狂ってしまいます。
一括借り上げには、空室リスクを解消するというメリットはあります。
しかしその裏に、契約時には見えない隠れたリスクがあることを知ってください。
土地オーナー様のことを考えてくれる会社は、家賃下落や解約条項・契約条件など、リスクの部分もきちんと説明してくれるはずです。
6.建物を建てた後の管理を他社に投げない会社であるか
賃貸経営は建物が完成してから始まる事業です。
ハウスメーカーの建築会社だと、自社都合の建物をつくった後は「管理業は別会社担当なのでもう関係ない」という会社がほとんどです。
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これからの賃貸経営を成功に導くカギは、地域に根ざした生の声を拾うことです。
入居者様のニーズは、これからますます多様化し、既存の賃貸住宅商品では不況の連鎖に飲み込まれていきます。
さまざまなニーズの時代で賃貸経営を成功に導くためにも、建物完成後も長期パートナーとして管理を他社に放り出さない会社を選ぶことをおすすめします。
最後に、現在土地活用で賃貸経営を考えている土地オーナー様は、一つの建築会社にこだわらず、他社比較を行ってみてください。
自社都合の押し売りをしない建築会社は、土地オーナー様の話を聞き、ストレスを聞きだしてくれるはずです。
建築会社が本当に、土地オーナー様の経営部分のことを考えているか、共同パートナーとして信頼できる会社を是非選んでみてください。