私たちの考え方
30年間培ってきたメゾネット専門店のノウハウをご提供
住まう人の声を知る企業だからこそできる最良のコンサルティング。
満室経営ができる。長く安定収入が得られる。そんな賃貸の姿を、わたしたちは、誰よりもよく知っています。
ブルーボックスは30年以上にわたり、賃貸住宅の入居仲介と、建物管理を手掛けてきた企業です。
わたしたちは店頭で、入居希望者の様々なご要望を拾い上げてきました。また数多くの物件管理を通じ、住む人の声を聞いてきました。
賃貸経営を成功に導くカギは、そんな地域に根ざした生の声。いま賃貸に求められる条件はますます多様化し、既存の賃貸住宅では、要望にそぐわないという状況が生まれています。だからこそわたしたちは、ピンポイント・マーケティングを繰り返し、統計データではわからないエリアごとのニーズを掌握。入居者の要望に応えられる、新しい賃貸開発につとめています。
一般の建築会社ではできない、この血の通った活動こそが最良のコンサルティングをご提供できる理由です。
私たちがやらないこと
私たちは、土地オーナー様のよりよい土地活用の共同パートナーとして以下のことはお断りしています。
01.名古屋市内の駅前一等地や大学生をターゲットにした単身者向けの土地提案
このような土地では、戸数の多く取れる単身者向けのアパート・マンションタイプの方が収支が多く出るため、2階建の家を横に繋いだ構造のメゾネットはお勧めいたしません。
事実、駅前や、単身者のアクセスが多い場所などは戸建住宅が少なく、1Rのような戸数を優先したアパートやマンションが多いです。
メゾネット賃貸の主な入居者様は、子育て中のファミリー層です。そのため、子育てしながら暮らすには、駅が遠い閑静な立地でも大きなアピールポイントになってくれます。
02.入居が見込めないエリアの提案
私たちブルーボックスは、メゾネットを専門とする以前にアパート管理を行っていた実績もあります。
アパート管理を行っていた当時は、空室だらけで苦境に陥りました。その経験を経て、ただのアパートでは競争力がなく、入居者のニーズに応えていくことができないと実感しました。
私たちは、地域密着型のマーケティングを行い、その土地にあった活用方法をオススメします。その土地に根づいたニーズに合わせた賃貸を建てる為、入居ニーズの見込めないエリアではメゾネットの建築はいたしません。
03.店舗併用型の建設の提案
一つの場所で職・住を兼ねる店舗併用型の住宅は、ご商売をされている入居者の方にとって一つの理想型だと思います。
しかし、入居者の方が実際に住まう中で、むずかしいのはワークスタイルとライフスタイルのバランスです。
上下階を一世帯が占有し、戸建住宅に住んでいるような感覚を味わっていただくことが強みのメゾネットでは、店舗併用型の建物は活かせません。
店舗併用型の建設では、私たちが得意とするメゾネット構造の建築が活かせません。得意とするノウハウがないため、私たちブルーボックスではお断りしております。
当社では、土地オーナー様とお話する時に、土地オーナー様の土地活用のご要望をしっかりお聞きします。
土地オーナー様にとっての土地活用が、当社の得意とする賃貸経営に合っているのかを理解し、そのご要望が当社の得意な事であれば 積極的にご提案させていただきます。
コストパフォーマンスのよさ
賃貸経営において、建物を建てる施工主としては、初期投資を抑えることは肝心要です。私たちは、従来の建築業界の無駄な発注システムを見直し、中間マージンを除いた業界初の発注システムを実現しました。
ブルーボックスは、建物建築が目的の会社ではなく、メゾネットの管理物件を増やしていくことを目的にしています。建設コストが高いメゾネットを専門に30年間、扱い続けてきたノウハウがあるからこそ、良いコストパフォーマンスを実現します。
step01.高い建築費を生むハウスメーカー・建築業界の構造
同じくらいの大きさの建物なのに、どうして建築費が変わってくるのでしょうか?
ハウスメーカー・建築業界では、中間マージン、広告費用などを除く実際の工事価格は60%以下。しかも中身の約20%が中間マージンです。
人件費用や会社設備費用などは、大きな会社ほど多額の維持管理費用が掛かるので、土地オーナー様から見えない無駄な出費が多くなっているということがわかります。
step02.中間マージンの構造
マージンとは「余白」を意味しており、ビジネスの中でいえば、仕入れ値と売値の差額です。マージンには様々な意味や捉え方がありますが、取引に中間業者を間に挟む業界でよく用いられます。 中間マージンとは、一般的に親会社の建築会社から下請け会社・孫請け会社に出される、まさに構造的な無駄です。
このような高い建築費用は、賃貸経営をする上で、高い家賃設定の原因になります。同じような間取りの物件数が増えて、その中で家賃設定が高くなると、入居率の低下へ直結してしまう、とても根深い問題となります。
step03.コストを20%削除したブルーボックス方式
私たちは、この中間マージンと言った建設業界の中で、無駄で必要ない慣習を原点から見直しました。
施主様と建築施工業者が直接つながる、「ブルーボックスのダイレクト発注システム」を使い、直発注することにより中間マージン・ゼロを実現しました。これは業界初の発注システムです。建築専門の会社ではないからこそ実現できた、シンプルな仕組みです。
step04.ダイレクト発注システム活用後
中間マージンを約20%カットすることによって、多額の広告費用や会社維持費が不要になります。また経営自体も賢くスリム化できました。
私たち、ブルーボックスは入居者斡旋と建物管理を本業としている為、建築費用で儲ける必要がありません。
だからこそ、一般のハウスメーカー・建築業界では考えられない20%のコスト削減を実現できました。
品質は落とさずコストを削減する。
これが私たちの考えるコストパフォーマンスです。
建築費が高くなると、借り入れが増えるので、賃貸経営をするにあたって収支を組んだ時に家賃設定を上げなくてはいけません。家賃が上がると、同じような間取りの物件があれば、入居率が下がるのは当然です。
建築会社の建築費用の高いコストは入居率の低下・空室問題の原因に直結します。
初期費用の無駄削減が安定経営に繋がります。
管理会社とハウスメーカーのちがい
管理会社としての強みがあります
私たちは、土地の市場調査から建築・その後の管理までの一貫サポート体制の賃貸経営を30年間続けているから、業界の流れや入居者のニーズ、問題に対して対策を打つことができます。
ハウスメーカーでは、入居者様との接点が全くないため、土地オーナー様向けの建物のデザインにこだわり、実際にそこに住まう入居様のニーズを知りません。
しかし、私たちは入居者様の声を直接聞くことが出来るので、入居者様が求めている間取りや設備を熟知しています。
では、そもそもハウスメーカーと管理会社の違いはどのような点があるのか簡単にご説明します。
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▽ハウスメーカーの特徴 ・住宅建設を行う会社 |
▽管理会社の特徴 ・土地、建物、設備、入居者の管理を行う会社 |
▽ハウスメーカーと管理会社の比較
※上記はあくまでも目安で、ハウスメーカーや管理会社ごとに様々な特徴があります。
ハウスメーカーも管理会社もどちらもメリット・デメリットがあります。どちらが良いのかは、土地オーナー様のお考えによります。
会社の知名度や建物のデザイン性にこだわりたい方、金額にこだわらない方はハウスメーカーでしょうし、建物完成後も同じ会社に管理業務を引き受けてもらいたい方は、管理会社が適正でしょう。
何を軸に置くかを、ご家族様全員で検討していただく事をオススメします。
正しい建築会社の選び方
土地オーナー様にとって、大切な財産を扱う建築会社の選び方は大きなポイントです。
しかし今の時代、数多くある建築会社の中から、信頼できる建築会社を選ぶことは至難の業です。
ここでは、信頼できる建築会社を見極める、6つのチェックポイントをお伝えいたします。
01.市場調査をしっかり行う会社であるか
まず、建築会社を選ぶ重要ポイントとして、「収支計画」「市場分析」この2項目を前向きに、きちんと行ってくれるかどうかです。
建築会社の都合ではなく、土地オーナー様の土地に合わせた活用方法を、提案してくれるかどうかに着目してみてください。
02.事業収支を的確に試算する会社であるか
賃貸経営において、家賃が全く変動しないことはまずありえません。
年数が経ち建物が古くなると、当然家賃設定は下がります。
多くの建築会社の営業マンは、自社の売り上げを伸ばすために、必死です。なんとしてでも土地オーナー様に契約していただこうと、家賃下落の設定を行わずにシミュレーション結果をあまく見積もり、土地オーナー様に提示する営業マンも多くいます。そうすることによって、家賃収入の収益性を高く見積もり、自社の商品価値を高く見せることができるのです。
一括借り上げシステムで計画するのであれば、特に気を付けなければいけません。
入居募集の家賃の設定は、建築会社側に権利があるので、家賃下落は数年後、数十年後に深刻な問題となってから気づくケースが多いです。
03.将来の金利上昇を試算する会社であるか
近年の金融緩和によって、ハードルの高かった不動産投資ローンの審査基準・金利などが依然と比べて借りやすくなりました。
ただし、建設会社の営業マンが提示する、金利設定のパーセンテージには気を付けてください。
▽シミュレーション例
6000万を30年で借りた場合、金利が2%から3%に増えただけで,総支払差は1%の差額だけで1000万を超えます。借入年数が長ければ長いほど、その金利差による支払額も増えます。
借入そのものは、決して悪いものではありません。借入返済さえ終われば、大きなリスクはなくなります。
借入金返済後に、家賃が下がっても、修繕費がかかっても心配ありません。家賃がそのまま収入となり、収入源が安定します。
04.返済期間を長期化しない会社であるか
営業マンが借入期間の設定を何年で提示するかチェックしてみてください。
借入限度額は、その建設予定の建物の収益性や土地オーナー様の収入や資産などにより算定します。
相続税対策を目的にした場合、相続財産から多額の債務控除ができ節税効果の高い、
自己資金・・・少ない方がよい
借入金・・・多い方がよい
とされ、借入金の返済期間は30～35年の長期にわたる設定が一般的でした。
▽シミュレーション例
借入金額を3,000万円(金利3%)とし、相続税対策のために返済期間を35年で設定した場合と、利益の短期回収のために返済期間を25年で設定した場合の、総返済金額の差は5,812,200円になります。
仮に35年の返済期間で借入した場合、築35年の建物に、利益を回収できるほどの物件価値はありません。
建物が古くなると家賃下落や修繕費、金利上昇などの不安要素が増大し、利益が回収できないリスクが高まります。
先の読めないこの時代に、借入期間の長期化には大きな危険が伴います。私たちは、長期に渡るリスクを回避するために、短期回収を一番と考えています。短期間で返済が終わるため、その後の家賃収入はすべて土地オーナー様の収益となり、将来の老後の生活資金源として最適です。
05.一括借上げのリスクの説明をしてくれる会社であるか
賃貸経営において、土地オーナー様が一番頭を悩ませる問題は空室問題ではないでしょうか?
「一括借り上げ」はサブリースとも呼ばれます。アパートマンションを建てた後に、管理会社が家賃を決まった期間保証すること。管理会社が入居斡旋を行うので、土地オーナー様は入居率に関わらず一定の賃料を受け取ることができます。
一括借り上げは、賃貸経営を考える土地オーナー様には夢のような話かもしれません。しかし、一括借り上げにも落とし穴があります。
一括借り上げのトラブルの中で、最も多いのが家賃下落に関するものです。建物が古くなり修繕費用が発生すると同時に、家賃下落が起こると収支計画もおおきく狂ってしまいます。
一括借り上げには、空室リスクを解消するというメリットはあります。しかしその裏に、契約時には見えない隠れたリスクがあることを知ってください。
土地オーナー様のことを考えてくれる会社は、家賃下落や解約条項・契約条件など、リスクの部分もきちんと説明してくれるはずです。
06.建物を建てた後の管理を他社に投げない会社であるか
賃貸経営は建物が完成してから始まる事業です。
ハウスメーカーの建築会社だと、自社都合の建物をつくった後は「管理業は別会社担当なのでもう関係ない」という会社がほとんどです。
ブルーボックスは、管理会社としてお客様と長くお付き合いできる長期のサポートシステム体制をとっています。市場調査から、建物完成後はメンテナンスから家賃集金まで、すべての業務を一括してお引受けします。入退居だけでなく日常管理やトラブル発生時の対応などもお任せください。
これからの賃貸経営を成功に導くカギは、地域に根ざした生の声を拾うことです。
入居者様のニーズは、これからますます多様化し、既存の賃貸住宅商品では不況の連鎖に飲み込まれていきます。さまざまなニーズの時代で賃貸経営を成功に導くためにも、建物完成後も長期パートナーとして管理を他社に放り出さない会社を選ぶことをおすすめします。
最後に、現在土地活用で賃貸経営を考えている土地オーナー様は、一つの建築会社にこだわらず、他社比較を行ってみてください。
自社都合の押し売りをしない建築会社は、土地オーナー様の話を聞き、ストレスを聞きだしてくれるはずです。建築会社が本当に、土地オーナー様の経営部分のことを考えているか、共同パートナーとして信頼できる会社を是非選んでみてください。
【無料サービス】
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あなたの土地に合わせたプランニング・収支計画表を作成致します |
まずは、自分の財産を知る事が大切です。あなたに掛かる相続税計算致します |
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