賃貸経営の成功学
うまい話に理由あり「一括借上げ」の落とし穴
30年保証のはずなのに、10年以内に破綻する例が続出
「築4年なのに家賃の値下げを迫られた。断ると解約だと言われた」「家賃減額で借入金を返済できなくなった」日本不動産仲裁機構には、そんな声が多く寄せられています。契約途中でも業者は家賃の値下げや解約が出来る事をまず確認しておきましょう。
国会でも問題になった一括借上げのからくり
収入保証を売文句に借金をして建てさせ、早々にハシゴをはずす。この行為が会社ぐるみで行われていたケースが判明した為、一括借上げの被害は社会問題となり、衆議院予算委員会でも取り上げられました。それでもまだ同様の被害が後を絶ちません。
入居者がいなければ、家賃収入は生まれない
たとえどんな制度があろうと、賃貸収入は住人の財布から出るもの。入居者がいないところに決して収入は発生しません。しかし一括借上げには、この原則を忘れさせてしまう力があるようです。
まず入居者に愛される賃貸を建てる。それが全ての基本です。
賃貸経営は入居者がカギ！
収益は入居者の経済状況と深く関係しています
低家賃で入れ替わりの激しい学生アパートと、適正家賃で長く暮らしてくれる家族向け賃貸。どちらが経営に有利かは一目瞭然でしょう。より多くの敷金や礼金を得るために、回転率重視だったのは昔の話。現在では信頼出来る入居者の長期居住が原則です。
事前に入居率を見極めるには、まず周辺物件の調査から
十分な入居率が得られるかどうかを見極めるコツは、入居者側の視点に立ってみることです。
周辺に競合物件がどのぐらいあり、家賃査定や外観、間取りはどうなっているか?一度簡単に調べてみるだけで相場がわかります。ご希望の方はお申し付け下さい。
業者は絶対に言わない失敗する賃貸経営2つの落とし穴
01.家賃下落は計算していますか?
賃貸経営において、家賃が全く変動しないことは、まずありえません。家賃は下がるものです。
年数が経ち、建物が古くなると、当然家賃は下げなければいけません。築20年の賃貸住宅に、建築当初の高額家賃では誰も住みたくないですよね?
建築会社では、家賃下落を設定せずにシミュレーションを行う会社も存在するので気を付けてください。
賃貸計画時において、事業計画書に家賃下落が想定してあるか、きちんと読むことが大切です。将来の家賃下落を見越した検討も必要になります。
また、ご自身で事前に建設予定地周辺の家賃下落を調査することも失敗しない賃貸経営には重要なポイントになります。
02.返済期間は30年を超える設定ではないですか?
賃貸住宅の物件価値は約20年です。築30年を超える物件に物件価値はありません。
インターネットでの、お部屋探しが主流である現代は、築20年を超えた物件はネット検索にもヒットしにくくなります。借入期間の長期化は、家賃下落・修繕費の発生・金利上昇などの不安要素が高まり、収益を確保することが難しくなります。
よって30年を超える期間の返済計画は非常に危険です。
賃貸経営は最終的には自己責任として、将来発生するリスクを想定して計画すべきです。
ブルーボックスは、賃貸経営の厳しさを知る総合不動産会社という視点から、事業計画書のご相談も受け付けています。
賃貸経営よくある失敗例
あなたにとって賃貸経営をはじめる理由はなんですか?
いま持っている土地の節税対策ができればよいと考える方、賃貸経営で儲けて資産を5億円にしたいと考える方、老後資金として年金では足りない部分を補い方...
賃貸経営をはじめる理由や目的は人によって様々です。しかし、賃貸経営においてよくある失敗例にはパターンがあります。ここでは、よくある失敗例と失敗しない方法をご紹介します。
よくある失敗例
1.家賃下落や金利上昇の誤算が甘く、計画書とは全く違う結果に。
2.一括借り上げを信頼し、市場調査をしないで業者任せに建築。
3.相続税対策と言われ35年のローン返済。金利上昇が起きれば返済が困難に。
成功する賃貸経営の方法
1.現実的な条件で家賃下落や金利上昇で試算する。
建物が古くなると家賃は下がります。周辺の家賃下落相場に合わせた試算と金利の上昇をみて、将来のリスクを想定することが必要です。建築会社では、家賃下落を設定せずにシミュレーションを行う会社も存在するので気を付けてください。賃貸計画時において、事業計画書に家賃下落が想定してあるか、きちんと読むことが大切です。
2.空室物件には共通項があります。必ず市場調査を行いプランを検討しましょう！
周辺の建物を調べれば、単身向けか家族向けかが良いかは一目瞭然です。また、入居者が求めている設備や部屋の広さも事前に分かる時代です。建ててからでは、遅いですから事前調査をしっかり行いましょう。ブルーボックスでは無料で市場調査を行っております。
3.土地評価を超えた高額な投資は危険。短期回収が見込める賃貸が優良物件です!
入居者ニーズが刻々と変わるいま、20年後の賃貸はどうなるでしょうか?
いま、いい物件でも20年後はそうではありません。賃貸経営を考えるなら短期で回収できる計画にしましょう。
賃貸経営をはじめる時に、将来のリスクを想定し、ご自身に合った計画を立てましょう。
【無料サービス】
|
あなたの土地に合わせたプランニング・収支計画表を作成致します |
まずは、自分の財産を知る事が大切です。あなたに掛かる相続税計算致します |
「計画前の必須調査」計画に合わせた市場を分析調査致します。 |
あなたの大切な土地を守るためのメディカルチェック結果をお知らせします。 |