よくあるご質問
Q.夜逃げされた部屋はどうなる?
滞納している家賃を取り立てに行ったところ、債権者が集まっており、1ヵ月以上も前に夜逃げをして戻ってこないとのことでした。残った荷物を処分して部屋を他の人に貸す事は出来ないでしょうか?
A.借家契約を解除する手続きを取り、強制執行によって動産を処分しなければなりません。
法的な手続きを取らないと荷物は処分できない
まず、勝手に他人の動産を処分する事は許されません。もし、そのような事をすれば刑事罰を受ける可能性がありますので、きちんと法的な手続きをとったうえで、荷物を処分する必要があります。その為にはいくつかの厄介な手続きを取る事になります。最初に、借家契約を解除する必要があります。借家契約を解除する為には、解除の意思を借家人に伝えなければいけません。しかし、夜逃げをして行方不明となっている借家人に対し、解除の意思を伝える事はできません。
このような場合に利用できる手続きとして、意思表示を公示送達によって行うという制度があります。これは、簡易裁判所に対して申立をする事によって、裁判所の掲示板などに一定期間意思表示の内容を掲示してもらう事により、相手方に意思表示が送達されたものとみなすものです。
借家の明渡しも荷物の処分も裁判所に申立をしてから
この制度を利用する事によって、解除の意思表示が借家人に送達された事により、借家契約は解除された事になります。しかし、借家の明渡しを行う為には、借家の明渡しと滞納家賃の支払いを求める訴えを提訴して、借家の明渡しと滞納家賃を支払うようにとの判決をもらう必要があります。しかし、このような判決をもらってもまだ、借家に残った荷物を勝手に処分する事はできません。荷物を処分する為には、滞納した家賃を債権額として、借家に残った荷物の動産執行の申立をする必要があります。これでようやく新しい入居希望者に部屋を貸す事ができるようになります。
Q.古くなった借家の修繕の必要は?
築60年以上の借家があります。住むに耐えない程破損しているので取り壊したいと思っていた所、借家人が土台や柱を取換えれば、まだ住む事ができるとして、修繕を要求して借家の受け渡しを拒んでいます。このような求めに応じる必要があるのでしょうか?
A.正当事由を主張して借家の明け渡しを認めてもらえる可能性があります。
借家が朽廃状態なら修繕の必要はない
一般的に借家が朽廃した場合、借家契約は終了すると解されています。「朽廃」とは、借家が時の経過により、自然に建物としての経済的効果を失う事を言います。したがって、借家がすでに朽廃状態であれば、借家契約は終了している事になるので、借家を修繕する必要はなく、ただちに借家の明け渡しを要求する事ができます。
ただし、屋根や壁が腐り、雨露をしのぐ事さえできない状態とならない限り判例上は朽廃とは認定されない為、「住むに耐えない程破損している」というだけではなかなか認定して貰えないと思われます。それではまだ、朽廃状態ではなく、大修繕すれば借家の効用延長を図る事が可能なら、必ず借家人の修繕要求に応じる必要があるのでしょうか。
この点判断は破損の著しい借家において、借家契約が自然朽廃によって終了する以前に、家主に修繕義務があるとするのは不合理だと判断しています。したがって、ご質問のケースでも、家主には借家を修繕する義務はないと解される可能性が高いと言えます。
明け渡しが認められなかった判例もある
家主は修繕の義務はないとしても、借家が自然朽廃するまで明け渡しを求める事は出来ないのでしょうか?
借家借家法28条の「正当事由」に該当していれば、朽廃が迫っている借家を取り壊す事を理由として借家の明け渡し、つまり借家の解約が認められます。ご質問のように借家が相当老朽化しているなら、正当事由が認められる可能性が高いと言えます。しかし、借家人にとって借家を明け渡す事は重大な影響を与える為、借家人の生活状態を考慮して正当事由を否定した判例もあります。このように老朽化が進行していれば必ず正当事由が認められるわけではありませんのでご注意ください。
他にもいろいろ
Q.自己資金はどの位必要でしょうか?
A.当社は土地の力(評価)に適切な規模の計画でご提案をします。従って、自己資金はほとんどの場合が不要です。
Q.土地が何坪あれば建てられる?
A.1戸から建築可能ですが、1戸建築には駐車場スペースも含め約25坪～30坪を必要とします。例えば、100坪あれば3戸～4戸の建築が可能となります。
Q.メゾネット以外は建てないの?
A.空室保証適用の場合は原則、メゾネットのみの提案となります。古くなってからも空室保証を続けるには差別化されたメゾネットが最適と考えているからです。
Q.メゾネットはどんな人が住むの?また、階段が面倒なのでは?
A.入居ターゲットは新婚から持家を購入するまでの方、或いは転勤者に絞っております。年配者は階段のある賃貸は好みませんが、私たちのターゲット入居者は将来戸建てに憧れを持ち、階段は苦にしません。
Q.横の音は聞こえないの?
A.室内に階段がある賃貸は、非常に音が響きます。メゾネットの同様です。退去時に頂くアンケートにも数多く隣家の音のストレスの声は上がっていました。そこで、幾度と音響実験を繰り返し、生活音が全く聞こえない二重壁構造を開発しました。現場にて体感実験できますが、生活音は全く聞こえません。
Q.空室保証はどこの地域でも適用してくれるの?
A.入居が見込める地域だけに限ります。愛知県でも保証できない地域は多々あります。先ずは、保証適用地域がどうかの審査(無料)をお申込みください。
Q.古くなると入居が付かないのでは?
A.古くなれば物件価値が下がり入居付けは厳しくなります。だからこそ、希少価値の高いメゾネットを勧めています。古くても空いている物件がなければ、入居者は付きます。家賃は下がりますが下落幅は供給過剰のアパート・マンションに比べ少ないのがメゾネットです。
Q.古くなった物件は見学できないの?
A.可能です。当社は築10年を超えた物件でも内覧会を行っています。内覧会でなくても、入退去時など見学できるタイミングでご案内可能です。
Q.建物完成後の管理は大丈夫?
A.メゾネットを専門30年間管理業を行っているブルーボックスに管理委託をすれば問題ありません。面倒な仕事は全て管理会社が代行しますので、オーナー様は月々の家賃の振込確認だけで結構です。
Q.修繕費はどれ位かかるの?
A.空室保証13%プランを選択された場合は毎月3千円～5千円/戸の積立が必要です。メゾネットは水回りが1階のみの間取りが多く、また戸数も少ない為アパートマンションに比べれば、だいぶ修繕コストは抑えられます。
Q.太陽光はまだ儲かるの?
A.年々売電できる価格は下がっておりますが、同様に導入コストも低下しております。保障内容や性能は上がっている為、今でも日が当たる立地であれば十分投資価値はあります。
Q.相談してから契約までの流れは?
A.先ずは、賃貸市場調査分析を行い空室保証が適用できる地域か、またどんな間取りが適切かを徹底してお調べします。その後、収支計算書をご提示させて頂き、物件の案内をさせて頂きます。全てにご納得頂いてからのご契約となります。
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