私たちの想い
私たちは建築会社ではありません。
建築利益が目的ではなく、建物管理と入居斡旋を本業としています。
私たちは管理会社として、土地オーナー様と共に経営を行っていくパートナーです。
ブルーボックスは30年以上に渡り、賃貸住宅の入居仲介と入居管理を手掛けてきた企業です。
30年間管理会社としてやってきたからこそ、わかることがあります。
建物が古くなると入居付けが厳しくなることや、
家賃下落により収益が減ってくること、さらには、新築物件の増加による入居斡旋の苦境や、入居者の生活の変化を実感しています。
「儲からないから賃貸住宅は建てない」とお考えの土地オーナー様、私たちも同感です。
従来の建築業界の発注システムは、大手建築会社ばかりが儲かる体制でした。
下請け・孫請けと発注を積み重ね、その度ごとにマージンが上乗せされていく為、建築費用がかさみます。
建築費様が高額であれば、家賃設定を高く設定しなければ収支計算が合いません。
この先、人口が減り、新築物件がどんどん増えていく中、
高い家賃の賃貸住宅は古くなれば入居率は下がり、収入が目減りしていくのは当然です。
「本当にこれが土地オーナー様の幸福につながる事業なのか?」
私たちは店頭で、入居希望者のさまざまなご要望の声を拾い上げてきました。
また数多くの物件管理を通じ、その地域に住まう人々の声を聞いてきました。
賃貸経営を成功に導くのは、そんな地域に根ざした生の声です。
近年の賃貸経営は、土地オーナー様にとって、非常にリスクが高くなっているのが現状です。
私たちは、統計データではわからないエリアごとのニーズを掌握し、
入居者の要望に応えられる新しい賃貸開発につとめています。
管理会社として、建ててからがオーナー様とのお付き合いである当社だからこそ、
将来のリスクを避け、より良いお付き合いができるプランをご提供いたします。
知っておくべき賃貸経営の本当のリスク
1.賃貸物件が古くなると家賃は下落するもの
2.建築費が高額になると金利上昇や家賃下落の際に利益回収ができなくなる
3.危険すぎる35年期間の借入は絶対やめるべき
1.賃貸の家賃は建物が古くなると必ず下落します
賃貸経営において、家賃が全く変動しないことは、まずありえません。
家賃は下がるものです。
年数が経ち、建物が古くなると、当然家賃は下げなければいけません。
築20年の賃貸住宅に、建築当初の高額家賃では誰も住みたくないですよね?
建築会社では、家賃下落を設定せずにシミュレーションを行う会社も存在するので気を付けてください。
賃貸計画時において、事業計画書に家賃下落が想定してあるか、きちんと読むことが大切です。
将来の家賃下落を見越した検討も必要になります。
また、ご自身で事前に建設予定地周辺の家賃下落を調査することも失敗しない賃貸経営には重要なポイントになります。
下記より賃貸市場分析をお申込み頂けます。
2.建築費が高額になると金利上昇や家賃下落の際に利益回収ができなくなります。
建築費用が高額になれば、借入ローンの返済額も高くなります。
返済額の回収の為には、入居者の家賃設定を、高く設定せざるを得ません。
下記の表をみてわかる通り、利息を2%で20年と35年で5000万円借入した場合、
借入金額は同じでも利息負担が約886万円もの差になります。
先の読めないこの時代に、借入期間の長期化は大きなリスクが伴います。
建築費用が高額になると、借入期間も長期化します。
現在の金利が底辺であり、将来金利は確実に上昇すると事前に知識を得ておかなければいけません。
周辺の物価状況にもよりますが、家賃が高ければ、入居率は不安定になり、空室状況が起こります。
空室状況が起こると、収益そのものが出なくなってしまうというリスクがあります。
このリスクを回避するためにも、初期費用は極力抑えるべきです。
3.キケンすぎる35年期間の借入には要注意!
35年期間の設定には、新築時には目に見えないたくさんのリスクが隠れています。
・利息負担の増大
・家賃下落が起きた際の収益回収が追いつかなくなる
・将来の金利上昇(現在の金利が底辺なので確実に上昇する)
・物件価値がなくなっても借入金額は増えていく
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借入額5,000万円を35年期間で借入返済を想定したシミュレーション結果
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賃貸の物件価値は30年です。
築年数の古い、物件価値のない建物に入居を希望する方は、家賃が安いからそこに住まいます。
築年数の高い物件に入居付けをしようとするなら、必然的に家賃設定を低く設定しなければいけません。
つまり、返済期間が35年を超える物件は、家賃収入での借入返済はきわめて厳しいことがわかります。
私たちは、35年を超える長期借入はリスクが多すぎるためオススメいたしません。
長期的に渡るリスクを回避するには、短期回収が一番だと考えています。
私たちにとって、土地オーナー様は、建物が建った後も、長くお付き合いをしていく共同パートナーです。
土地オーナー様の大切な財産である土地を、
中途半端な気持でお引受けすることはできません。
あえて隠すべき厳しいことをお伝えすることは、必要な事だと考えております。
賃貸経営は節税対策になりますが、「事業の一つであり非常にリスクがある」ということ。
将来発生するリスクを理解して、長期計画・対策をしていきましょう。
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